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案情回顾

老贾夫妇打算卖掉在北京的一套住房，但独子小贾不同意，虽然目前他在高校就读研究生，但其认为自己从小生活在这里，对房子很有感情。于是在2021年，小贾以自己在校读书、无生活来源为由，一纸诉状将老贾夫妇告上法庭，要求他们在这套住宅上为自己设立居住权。法院最终判决驳回了小贾的诉讼请求。

法官说法

民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。依据前述法律规定可知，居住权通常基于所有权人的意愿，以订立遗嘱或与居住权人签订合同的形式设立，且应当依据国家法律规定办理登记。

从本案来看，涉案房屋登记在老贾夫妇名下，作为房屋所有权人，老贾夫妇有权决定是否为他人设定居住权。小贾虽然仍在上学读书，除父母外无其他生活来源，但其已年满十八周岁，属于成年人，老贾夫妇在法律上已经没有了对他的抚养义务。而且，即使父母对子女有相应的抚养义务，也不以设立民法典上的居住权为必要。因此，小贾的诉讼请求缺乏事实和法律依据。

实际上，民法典上的居住权和我们平常所说的“居住权”是两个概念。民法典上所说的是一个专有名词，是一项特定的物权类型，而且这种权利需要经特定形式并依法办理登记才能产生和确立。居住权一经登记，权利人在权利期限内即对房屋享有排他性的权利，能最大限度地保护居住权人的合法权利。居住权主要是为了解决赡养、扶养等特定对象之间的居住困难问题，根本目的是保障弱势群体实现“住有所居”。

而我们日常生活中所说的居住权一般是指居住的权利或者说有权居住，这种所谓的“权利”其实是对一种事实状态的描述或者泛指，并不是一个物权类型。如房屋所有权人对其房屋享有居住的权利，房屋借用人也有权在借用期内居住所借房屋，房屋承租人在租赁期内对所租赁的房屋有权居住等，在日常生活中都可能被描述为享有“居住权”。居住权的设立和行使需要满足特定的形式和条件。民法典规定：一是依合同，当事人之间可以协商一致设立居住权；二是依遗嘱，立遗嘱人可以通过遗嘱为他人设立居住权；三是依法院裁判，多是法院为解决特殊群体的住房问题而设立。

如果要设立居住权，权利人一定要保存好相应的合同或遗嘱等材料。居住权合同最好能够包含当事人信息、房屋坐落、居住条件和要求、居住期限及争议解决方法等基本内容，并及时向登记部门申请办理居住权登记。除非当事人另有约定，已经设立居住权的房屋一般不允许出租。

（杜占石 作者单位：北京市第一中级人民法院）

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